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买卖合同已签，但业主突然表示房不卖了。

从去年开始，伴随着房价的节节攀升，类似的事情在北京二手房交易市场上并不鲜见。

购买二手房是件耗费时间和精力的事情，且北京的二手房交易市场目前是典型的卖方市场，当前述违约情况出现时，买家无疑会有很大的损失，有时买卖双方甚至因此闹上法庭。

然而，二手房交易过程中可能出现的问题或风险还不止于此。

北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家)高级法务经理孙笑竹告诉法治周末记者，购买二手房的过程中，无论是在交易前还是交易中抑或交易后，都存在着或大或小的风险。

浸淫二手房市场多年的链家，作为房屋中介，能够通过哪些方式尽量维护买卖双方的权益，将风险降到最低？

恶意违约比例在下降

法治周末：遇到因房价上涨业主拒绝继续履行合同的情况，链家一般如何处理？

孙笑竹：其实讨论这个问题之前，我想先澄清一件事情。就是很多人都觉得，现在业主违约不卖了，主要是恶意违约，就是为了多赚钱。但事实上并不是这样。

从我们对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。这样买卖双方既买又卖的单子，我们称为连环单。

在以往的情况下，三连环就算是很复杂的了，但现在有可能会达到七连环八连环。

那么在这样的一个连环单中，任何一环出现问题都可能导致交易失败。

比如，一个简单的三连环，A卖给B，B在买的同时将现有住房卖给C。

假设说A的房子因为行情变化涨了80万元，B即便是卖了现在的房子也买不起，那B很可能就没法卖了。B这个不卖的行为不是他恶意不卖。

从我们监控的数据来看，目前恶意违约的比例越来越低。

如何减少违约事情发生

法治周末：即便是恶意违约的比例低，那还是会存在。遇到这种情况，链家是否有相关措施，来维护买方权益？

孙笑竹：遇到这种情况我们一般分两步来操作。

首先，法务部门会基于合同和经纪人反馈的情况，给经纪人一个处理方案，由经纪人告知买卖双方的权利责任。

因为很多时候，违约一方其实是不知道违约后果有多严重的。有的人只是觉得，你给了我5万元的定金，我即便是违约了，双倍返还，也就给10万元，但是房子上涨了不止10万元，违约以后里外里都是赚的。

但事实并非如此。如果法院认定了违约一方属于恶意违约，违约金可能会判到房价的20%甚至更高。

有一半的人在这个环节会选择继续履约。

如果违约一方在这种情况下还是不继续履约，那么我们下一步会以链家法务部门的名义，向违约方发催告函，再次告知其违约的严重性。